Tomasz Rutkowski

    Tomasz Rutkowski

    Zapytaj eksperta

    17.10.2012

    Czy możliwe jest przekształcenie spółki deweloperskiej w spółkę komandytową po sporządzeniu i udostępnieniu przez dewelopera prospektu informacyjnego?

    Tak, jest to możliwe.


    Spółka deweloperska, niezależnie czy jest to spółka z o.o., S.A. czy jakakolwiek inna, może zostać przekształcona w spółkę komandytową na zasadach ogólnych, stosowanych do przekształceń wszystkich innych spółek. Wejście w życie z dniem 29 kwietnia 2012 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) nic nie zmieniło w aspekcie możliwości przekształceń spółek deweloperskich.


    Wraz z początkiem obowiązywania tej ustawy pojawiło się pytanie czy sporządzenie i udostępnieniu prospektu informacyjnego przez dewelopera uniemożliwia przekształcenie spółki deweloperskiej.


    Naszym zdaniem sporządzenie prospektu informacyjnego przez dewelopera nie stoi na przeszkodzie przekształceniu spółki deweloperskiej, a jedynie nakłada na dewelopera określony obowiązek informacyjny, o czym będzie mowa w dalszej części opracowania. Również zawarcie umów deweloperskich, do których prospekt informacyjny został załączony, nie jest żadną przeszkodą w dokonaniu przekształcenia spółki deweloperskiej.


    Przekształcenie spółki powoduje zmianę jej formy prawnej, pod którą działa deweloper. Forma ta jest ujawniana w części ogólnej prospektu informacyjnego. Wobec czego przekształcenie powoduje konieczność dokonania zmiany (uaktualnienia) prospektu informacyjnego.


    Zgodnie z ustawą deweloperską zmiana prospektu informacyjnego po jego dostarczeniu osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej, jak i po zawarciu umów deweloperskich z przyszłymi nabywcami, jest w pełni dopuszczalna. Zmiana informacji zawartych w prospekcie musi się odbyć zgodnie z zasadami ustalonym we wspomnianej ustawie, które są następujące.


    Po pierwsze, deweloper jest zobowiązany doręczyć informację o zmianie, jaka zaszła w prospekcie osobie, która otrzymała egzemplarz prospektu informacyjnego i jest zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej. Oznacza to, że deweloper nie ma obowiązku dostarczać informacji o zmianie prospektu osobie, która, co prawda otrzymała prospekt informacyjny, ale już nie jest zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej (np. stwierdziła, że nie skorzysta z oferty dewelopera).

     

    Deweloper nie ma obowiązku dostarczać informacji o zmianie prospektu także w przypadku gdy nie jest możliwe doręczenie danej osobie informacji o zmianie (np. na skutek zmiany danych kontaktowych danej osoby i braku informacji o nowych danych kontaktowych). Tym bardziej nie ma wymogu dostarczania informacji o zmianie prospektu osobom, o których deweloper nie ma wiedzy, że są w posiadaniu prospektu (np. zaopatrzyły się w prospekt będąc na targach i nie wykazywały zainteresowania dalszą współpracą z deweloperem).


    Po drugie, informacja o zmianie, jaka zaszła w prospekcie informacyjnym, musi przybrać postać: a) aneksu do prospektu albo b) nowego prospektu informacyjnego, w którym zmiana zostanie wyraźnie wskazana.


    Aneks lub nowy prospekt informacyjny musi zostać sporządzone w takiej samej formie (forma papierowa, płyta CD, DVD, pendrive, itp.), w jakiej został sporządzony i dostarczony poprzedni prospekt informacyjny danej osobie.


    Jeżeli dana osoba otrzymała pierwotny prospekt informacyjny, na przykład, na płycie CD, wówczas deweloper, po przekształceniu spółki, musi tej osobie dostarczyć aneks do prospektu lub nowy prospekt z wyszczególnieniem zmian również na płycie CD.


    Kolejną zasadą jest, że deweloper jest zobligowany doręczyć aneks lub nowy prospekt na tyle czasu przed zawarciem umowy deweloperskiej, aby osoba ta mogła się z treścią zmian przed zawarciem umowy swobodnie zapoznać. Zmiana w postaci nowej formy prawnej dewelopera nie jest zmianą, która wymagałaby wiele czasu na zapoznanie się z nią, w związku z czym doręczenie aneksu lub nowego prospektu nawet na dzień przed zawarciem umowy deweloperskiej jest wystarczające.

     

    Ustawa deweloperska dopuszcza również sytuację, w której deweloper nie zdąży zmienić prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy. Wówczas należy w umowie deweloperskiej oraz w prospekcie informacyjnym, który jest załącznikiem do umowy, wyraźnie zaznaczyć wszystkie zmiany, jakie zaszły w czasie między jego doręczeniem a zawarciem umowy deweloperskiej, w porównaniu do pierwotnego prospektu informacyjnego. Nabywca powinien w takiej sytuacji w umowie deweloperskiej złożyć wyraźne oświadczenie, że zapoznał się z tymi różnicami, w pełni je akceptuje i wyraża zgodę na włączenie ich do treści umowy deweloperskiej.


    Watro podkreślić, że nie ma konieczności zmiany prospektu informacyjnego, który stanowi załącznik do już zawartej umowy deweloperskiej. Ustawa wymaga, aby treść prospektu była zgodna z treścią umowy deweloperskiej w momencie jej zawierania. W związku z czym, wskutek przekształcenia nie trzeba zmieniać prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do tej umowy.


    Podsumowując, przekształcenie spółki deweloperskiej powoduje jedynie konieczność poinformowania o zmianach jakie zaszły w sporządzonym prospekcie informacyjnym. Informacja ta musi być skierowana wyłącznie do osób, które otrzymały prospekt i są zainteresowane zawarciem umowy deweloperskiej.

     

    Witold Chmarzyński

     

    Obejrzyj też nasz film, by dowiedzieć się ja przekształcić Twoją spółkę w spółkę komandytową.

     

    Tagi przekształcenie spółka komandytowa

    Potrzebujesz pomocy w Twojej sprawie?
    Skontaktuj się z nami:

    Kancelaria Prawna PragmatIQ

    Tel. 61 8 618 000

    Tel. 22 21 28 340

    kancelaria@pragmatiq.pl

    Masz pytania?

    Skontaktuj się z ekspertem!

    Wojciech Kaptur

    Radca prawny,

    Doradca podatkowy

    tel.: 61 8 618 000

    w.kaptur@komandytowa.pl

    Napisz mail


    Newsletter

    • otrzymasz bezpłatne opracowanie najczęstszych błędów przy zakładaniu spółki komandytowej
    • bez spamu
    • raz w miesiącu
    Tagi przekształcenie spółka komandytowa