Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 167,poz.1758) zawiera pewne istotne ograniczenia w zakresie możliwości nabywania przez cudzoziemców nieruchomości położonych w Polsce.
Kluczowym elementem tej ustawy jest definicja pojęcia „cudzoziemiec”. Jego znaczenie jest decydujące przy określaniu jakich podmiotów ta ustawa dotyczy. I tak zgodnie z omawianą ustawą pod pojęciem „cudzoziemiec” należy rozumieć przede wszystkim:
- osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego,
- osobę prawną mającą siedzibę za granicą (czyli np. spółkę z o.o. z siedzibą w Berlinie),
- nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób fizycznych nieposiadających obywatelstwa polskiego lub osób prawnych mających siedzibę za granicą, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych (czyli np. spółkę komandytową z siedzibą w Hamburgu).
Te elementy definicji pojęcia „cudzoziemiec” nie budzą szczególnych wątpliwości i nie stwarzają większych praktycznych problemów w określeniu czy określony podmiot spełnia te kryteria i czy jest cudzoziemcem w rozumieniu omawianej ustawy.
Pewne problemy interpretacyjne może natomiast powodować brzmienie ostatniego elementu pojęcia „cudzoziemiec”. Otóż za cudzoziemca omawiana ustawa nakazuje uważać również osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez:
- osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego lub przez
- osobę prawną mającą siedzibę za granicą lub przez
- nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób fizycznych nieposiadających obywatelstwa polskiego lub osób prawnych mających siedzibę za granicą, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych.
Zaś w przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, zgodnie z omawianą ustawą, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e Kodeksu spółek handlowych.
Zatem cudzoziemcem w rozumieniu omawianej ustawy może być również spółka komandytowa (jest bowiem jednym z typów spółek handlowych) z siedzibą w Polsce, jeżeli jest ona kontrolowana przez cudzoziemca bądź cudzoziemców. Jednakże przytoczona wyżej definicja „kontrolowania spółki” nie odnosi się bezpośrednio do spółki komandytowej. Mówi ona jedynie o dysponowaniu bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, co odnosi się tylko do spółki z o.o. i akcyjnej.
Odpowiedź na pytanie dotyczące kontrolowania spółki komandytowej ukryte jest natomiast pod odesłaniem do Kodeksu spółek handlowych, a konkretnie do art. 4 § 1 pkt 4 lit. e. Zgodnie z tym przepisem spółką dominującą jest spółka handlowa, która dysponuje bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej zależnej (czyli np. spółce komandytowej), także na podstawie porozumień z innymi osobami. A zatem spółka komandytowa będzie musiała zostać uznana za cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jeżeli cudzoziemcy (tj. obywatele innych państw, spółki handlowe z siedzibą za granicą albo spółki handlowe z siedzibą w Polsce, ale kontrolowane przez cudzoziemców) będą mieli większość głosów w tej spółce komandytowej.
W konkretnym przypadku będzie należało odnieść się do zasad głosowania przyjętych w konkretnej spółce komandytowej. W większości spółek komandytowych działać będzie przewidziana w Kodeksie spółek handlowych zasada, że każdy wspólnik ma jeden głos. W takiej sytuacji, gdy komplementariuszem będzie spółka z o.o. z siedzibą w Niemczech a komandytariuszami obywatel Polski i obywatel Niemiec, to ta spółka komandytowa będzie spółką kontrolowaną przez cudzoziemców, ponieważ będą mieć oni w tej spółce większość głosów, a w konsekwencji będzie musiała zostać uznana za cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Jeżeli jednak wspólników byłoby tylko dwóch, np. komplementariuszem spółka akcyjna z siedzibą w Danii, a komandytariuszem obywatel Polski, to taka spółka nie mogłaby być już uznana za cudzoziemca, bowiem żaden ze wspólników nie ma w niej większości głosów (o ile nie łączą ich odrębne porozumienia w zakresie wykonywania prawa głosu).
Trzeba jednak pamiętać, że umowa spółki komandytowej może modyfikować kodeksową zasadę jeden wspólnik – jeden głos i określać siłę głosu wspólników np. w oparciu o wartość wkładów wniesionych przez nich do spółki (np. 1 głos na każdy 1.000 zł wkładu). Wówczas przy ustalaniu czy dana spółka komandytowa jest cudzoziemcem należy wziąć pod uwagę zasady głosowania przewidziane w umowie spółki komandytowej.
