Wojciech Kaptur

    Wojciech Kaptur

    Zapytaj eksperta

    08.07.2020

    Przekazanie nieruchomości ze spółki komandytowej do wspólnika – jak najlepiej to zrobić?

    Wspólnicy spółki komandytowej mogą podjąć decyzję o przeniesieniu części majątku spółki, w szczególności nieruchomości, do swoich odrębnych majątków lub do innej spółki. Sprawdź w jaki sposób spółka komandytowa może przekazać nieruchomość wspólnikom i jakie wiążą się z tym konsekwencje w zakresie podatku dochodowego.

     

    Przeniesienie nieruchomości do wspólników – jakie są sposoby?

     

    Nieruchomość może zostać wyodrębniona ze spółki na kilka różnych sposobów, w zależności od tego, z jakiego powodu wspólnicy decydują się na przeniesienie nieruchomości:

     

    • sprzedaż nieruchomości przez spółkę komandytową do wspólników,
    • nieodpłatne wycofanie nieruchomości ze spółki komandytowej do majątków osobistych wspólników,
    • przekazanie nieruchomości wspólnikom tytułem częściowego wycofania wkładów ze spółki komandytowej,
    • wniesienie nieruchomości aportem do nowej spółki osobowej.

     

    Sprzedaż nieruchomości ze spółki komandytowej do wspólników

     

    Najbardziej oczywistym sposobem na odłączenie nieruchomości od spółki komandytowej jest jej sprzedaż na rzecz wspólników.

     

    Dochody spółki komandytowej są opodatkowane na poziomie wspólników proporcjonalnie do ich udziału w zyskach, w związku z czym przychód ze sprzedaży nieruchomości oraz koszty jego uzyskania (w postaci niezamortyzowanej wartości nieruchomości) należy rozdzielić pomiędzy nich w taki właśnie sposób.

     

    W zależności od rodzaju sprzedawanej nieruchomości, wspólnicy (osoby fizyczne) wykażą dochody ze sprzedaży w różnych źródłach przychodu.

     

    Jeżeli spółka komandytowa sprzedaje wspólnikowi budynek lub lokal mieszkalny, dochód ze sprzedaży zaliczany jest do źródła „przychody z odpłatnego zbycia”. Wspólnik w ogóle nie zapłaci z tego tytułu podatku, jeśli sprzedaż nieruchomości o charakterze mieszkalnym będzie dokonana po upływie 5 lat od końca roku, w którym spółka komandytowa nabyła nieruchomość. W przypadku sprzedaży przed upływem tego okresu, podatek płacony będzie według stałej stawki 19%.

     

    Jeżeli natomiast przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość o charakterze niemieszkalnym lub spółka komandytowa prowadzi działalność związaną z obrotem nieruchomościami, dochód ze sprzedaży zaliczany jest przez wspólnika do źródła „przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej”. W takim przypadku, niezależnie od daty wcześniejszego nabycia nieruchomości, wspólnik opodatkuje przypadający na niego dochód zgodnie z zasadami według których rozlicza się z innych dochodów uzyskiwanych za pośrednictwem spółki komandytowej (podatek liniowy 19% lub według skali podatkowej 17/32%).

     

    Nieodpłatne wycofanie nieruchomości ze spółki komandytowej na potrzeby własne wspólników

     

    Przeniesienie nieruchomości ze spółki komandytowej na rzecz wspólników może być dokonane także w formie nieodpłatnej, o czym pisaliśmy także w artykule Nieodpłatne wycofanie nieruchomości ze spółki osobowej – czy wspólnicy zapłacą podatek dochodowy? na naszym portalu Doradzamy.to. Taka czynność będzie co do zasady neutralna na gruncie podatków dochodowych. Ważne jednak, by nieruchomość została przekazana wszystkim wspólnikom, z uwzględnieniem proporcji wynikających z ich udziałów w zyskach spółki. Jeżeli któryś ze wspólników otrzyma udział w nieruchomości wyższy niż wynikający z jego udziału w zyskach, może dojść do powstania po jego stronie nieodpłatnego świadczenia, opodatkowanego jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

     

    W wyniku przekazania nieruchomości wszystkim wspólnikom, jej współwłaścicielami mogą zostać nie tylko osoby fizyczne, ale także spółka z o.o., która z reguły pełni w spółce komandytowej funkcję komplementariusza. Zatem jeżeli docelowo nieruchomość ma stanowić własność wyłącznie wspólników będących osobami fizycznymi, możliwe jest odkupienie przez nich od spółki z o.o. przypadającego jej udziału w nieruchomości. Przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości będzie co prawda podlegał opodatkowaniu CIT, jednakże z uwagi na to, iż najczęściej udział spółki z o.o. w spółce komandytowej jest nieznaczny, będzie on relatywnie niewielki.

     

    Późniejsza sprzedaż nieruchomości przez wspólników nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT pod warunkiem, że nastąpi ona nie wcześniej niż po upływie 6 lat od jej wycofania ze spółki.

     

    Częściowe wycofanie wkładu wspólnika ze spółki komandytowej

     

    Wspólnicy mają także możliwość wycofania nieruchomości ze spółki i przeniesienia do swoich odrębnych majątków tytułem częściowego obniżenia wkładów w spółce. Sposób ten od dawna jest przedmiotem sporu pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi, nie ma bowiem przepisów, które jednoznacznie określałyby skutki podatkowe jego zastosowania. Utrwalona na przestrzeni kilku lat linia interpretacyjna fiskusa stanowi, że częściowe obniżenie wkładów wiąże się z powstaniem przychodu podatkowego po stronie wspólników, a jeżeli zwrot następuje w formie niepieniężnej (np. w postaci nieruchomości), również po stronie spółki.

     

    Z takim stanowiskiem organów skarbowych konsekwentnie nie zgadzają się sądy administracyjne, które w przypadku ewentualnych sporów przyznają rację podatnikom uznając, że częściowe wycofanie wkładów ze spółki jest czynnością neutralną podatkowo, a opodatkowanie występuje dopiero w momencie całkowitego wystąpienia wspólnika ze spółki. Przykładem może być orzeczenie NSA z dnia 8 stycznia 2020 r. sygn. akt II FSK 394/18.

     

    W ostatnim czasie pojawiła się jednak nadzieja, że organy podatkowe przestaną kwestionować neutralność podatkową częściowego wycofania wkładów. Sygnałem jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20.04.2020 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.64.2020.4.WS), w której Dyrektor KIS uznał, że przekazanie wspólnikom nieruchomości należącej do spółki komandytowej tytułem częściowego wycofania wkładów, jest czynnością neutralną podatkowo. Więcej na temat pozytywnej interpretacji piszemy w artykule Częściowe wycofanie wkładu ze spółki komandytowej - koniec sporów z fiskusem? 

     

    Dopóki nie ukształtuje się jednolita linia interpretacyjna potwierdzająca, że na moment wycofania części wkładu wspólnika nie powstają negatywne skutki podatkowe, decyzja o obniżeniu wkładów powinna być poprzedzona wystąpieniem z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

     

    Wniesienie nieruchomości aportem do nowej spółki osobowej

     

    W przypadku gdy głównym celem jest by nieruchomość została odłączona od spółki komandytowej, jednak bez przekazywania jej wspólnikom na ich cele prywatne, można rozważyć aport nieruchomości do nowej spółki osobowej (np. jawnej). Wspólnikami nowej spółki mogą zostać komandytariusze (osoby fizyczne) spółki komandytowej poprzez wniesienie symbolicznego wkładu oraz sama spółka komandytowa właśnie poprzez aport nieruchomości.  Również w tym wariancie jest możliwe późniejsze wycofanie nieruchomości do majątków wspólników.

     

    Spółka komandytowa może nieodpłatnie przekazać wspólnikom ogół praw i obowiązków posiadanych w spółce jawnej. Ważne, by odbyło się to z zachowaniem proporcji wynikającej z udziału w zyskach poszczególnych wspólników, tak jak w przypadku nieodpłatnego wycofania nieruchomości. Wówczas jedynymi wspólnikami spółki jawnej pozostaną wspólnicy spółki komandytowej, a więc komandytariusze (najczęściej osoby fizyczne) oraz komplementariusz (najczęściej spółka z o.o.).

     

    Z kolei samo przeniesienie nieruchomości wyłącznie do majątków osób fizycznych może odbyć się przykładowo poprzez rozwiązanie spółki jawnej, w wyniku czego wspólnicy otrzymają nieruchomość w częściach proporcjonalnych do ich udziałów w zyskach, a następnie poprzez wykupienie przez osoby fizyczne udziału w nieruchomości przypadającego na spółkę z o.o.

     

    Skutki podatkowe takiej czynności będą podobne jak w sytuacji jej nieodpłatnego przekazania bezpośrednio z majątku spółki komandytowej. Samo otrzymanie nieruchomości w wyniku rozwiązania spółki jawnej nie generuje przychodu, powstanie on natomiast w momencie sprzedaży, o ile dojdzie do tego w okresie 6 lat od rozwiązania spółki.

     

    Planując przeprowadzenie transakcji związanej z nieruchomościami należy pamiętać, że poza konsekwencjami w zakresie podatku dochodowego, pod uwagę trzeba również każdorazowo brać ewentualne skutki w VAT, PCC czy podatku od spadków i darowizn. Każda decyzja dotycząca nieruchomości powinna zostać poprzedzona szczegółową analizą, która nie tylko pozwoli ustalić najkorzystniejszą metodę przeniesienia własności, ale także pomoże zagwarantować, że dokonane czynności nie zostaną zakwestionowane podczas ewentualnej kontroli.

     

    Zachęcamy do kontaktu  ze Specjalistami z Kancelarii PragmatIQ.

     

    Krzysztof Kaczmarek

    Tagi nieruchomość spółka komandytowa

    Potrzebujesz pomocy w Twojej sprawie?
    Skontaktuj się z nami:

    Kancelaria Prawna PragmatIQ

    Tel. 61 8 618 000

    Tel. 22 21 28 340

    kancelaria@pragmatiq.pl

    Masz pytania?

    Skontaktuj się z ekspertem!

    Wojciech Kaptur

    Radca prawny,

    Doradca podatkowy

    tel.: 61 8 618 000

    w.kaptur@komandytowa.pl

    Napisz mail


    Newsletter

    • otrzymasz bezpłatne opracowanie najczęstszych błędów przy zakładaniu spółki komandytowej
    • bez spamu
    • raz w miesiącu
    Tagi nieruchomość spółka komandytowa